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Guía de compras
Guía para la compra de propiedades en Francia - Información útil para la compra de Propiedades en Francia
¿POR QUE COMPRAR EN FRANCIA?
Desde hace siglos el mundo ha considerado a Francia como el lugar ideal para vivir, trabajar y pasar las vacaciones.
Ya sea su estilo de vida rural, sus espacios naturales y ritmo de vida, su atractiva gastronomía o simplemente el "joie de vie", Francia lo tiene todo: las majestuosas cumbres Alpinas, la tranquilidad de sus valles fluviales o sus playas y dunas en la costa.
En la actualidad, y a diferencia de otros destinos más lejanos a los que en la práctica sólo se puede acceder por vía aérea con compañías semidesconocidas, usted puede ir a su casa de Francia en coche o en lujosos trenes de alta velocidad.
No sorprende que Francia sea el destino turístico número uno en el mundo y que ese mismo atractivo haya animado a decenas de miles de compradores de toda Europa Occidental a invertir su dinero, tiempo y entusiasmo en propiedades en "la belle France".
¿QUE ZONAS DEBO CONSIDERAR?
La mayoría de compradores han pasado vacaciones en Francia antes de echar raíces y tienen por tanto zonas favoritas por las que sienten predilección pero incluso Francófilos experimentados pueden sentirse desconcertados ante la gran variedad de opciones y las diferencias entre los distintos Departamentos y Regiones
.
Mucha gente valora inicialmente la facilidad de acceso desde “casa” y el tipo de vida que le gustaría llevar, las comunicaciones se han visto revolucionadas por compañías baratas fiables que vuelan a destinos poco conocidos hasta la fecha y también por la siempre creciente red de Autoroutes y líneas de TGV.
La mayoría de los recién llegados se ven atraídos a Francia por sus zonas rurales tranquilas, apacibles y retiradas que son variadas y fascinantes.
Algunos viajarán cada semana desde el Pas de Calais, otros seguirán a sus amigos y familias a La Charente y Dordogne y aun más serán tentados por los ingresos del alquiler de gites o chambres d'hÙtes a lo largo del Loire.
Cualquiera que sea su idea inicial se recomienda que investigue cuidadosamente primero y que posteriormente visite distintas zonas antes de emprender el proceso de compra de su vivienda, sin esa previsión la grandeza del país podría acabar con su tiempo y entusiasmo.
PREPARATIVOS PREVIOS A LA VISITA
Son básicamente los mismos que los que usted haría antes de comprar una vivienda en su país de origen o los que haría antes de realizar cualquier otra compra significativa.
a) INVESTIGANDO EL MERCADO
Hoy por hoy internet es el punto de partida para todo aquel con conexión. Visite nuestra página web http://frenchpropertyshop.com/ para obtener información sobre las distintas regiones y hacerse una idea de los precios de las viviendas en casi toda Francia.
b) COMPRENDIENDO LAS PARTICULARIDADES DEL MERCADO FRANCES
Pocos agentes inmobiliarios franceses pormenorizan los datos de la propiedad o "particulars" al estilo Británico.
La mayor parte de las propiedades son puestas en venta a través de agentes de un modo “no exclusivo” (o de listado múltiple). Nuestro socios, que han sido elegidos por su profesionalidad, variedad en su bolsa de propiedades, dominio del Inglés y entusiasmo, le describirán cada propiedad con uno dos párrafos de texto y una cantidad de fotografías que oscilará entre una y siete.
En general NO LE PROPORCIONARAN i) medidas pormenorizadas de habitaciones individuales ni su descripción (incluso no entienden por qué los Británicos las necesitan. Al solicitar tal información la respuesta es a menudo: "Seguramente si son suficientemente serios pueden hacerse una idea de como es viendo las fotos y las dimensiones totales?"
ii) ni la localización exacta de la propiedad (les preocupa ser excluidos de la venta debido a los listados “no exclusivos”) pero le proporcionarán i) el tamaño total de la casa en metros cuadrados (como guía aproximada 100 m2 equivalen generalmente a 3 dormitorios; 130/150 m2 3/4 dormitorios; 170/200 m2 4/5 dormitorios) y
ii) la superficie ajardinada o los terrenos adyacentes en metros cuadrados o hectáreas (1 Hectárea = c2.47 Acres).
iii) el tipo de localidad, por ejemplo si es rural, villa, aldea/pueblo o ciudad.
Sólo debería molestarse en pedir información adicional si necesita realizar preguntas muy específicas (por ejemplo si es posible obtener una licencia para cubrir un granero descubierto).
c) COMPRUEBE SU PRESUPUESTO
¡No todo el mundo es suficientemente afortunado como para poder pagar al contado! La mayoría tendrá que considerar la venta de su actual vivienda.
¿Cuál es su precio real? Consiga valoraciones de mercado de distintos agentes de prestigio.
– compruebe el valor por el que se han vendido otras casas en su zona o calle (http://www.nethouseprices.com/)
d) PIENSE DETENIDAMENTE LAS CARACTERISTICAS “IMPRESCINDIBLES” QUE HA DE TENER SU NUEVA CASA
Considere no sólo los motivos por los que quiere comprar una casa en Francia, haga una lista de sus necesidades y deseos separando en distintas categorías lo que es esencial y lo que no lo es, por ejemplo puede que la casa de sus sueños sea una casa rural llena de carácter en la campiña, si está fuera de su presupuesto podría considerar una vivienda contemporánea si ésta ofrece la tranquilidad que busca.
Además del presupuesto debe considerar el uso que le va a dar a la propiedad. Si, por ejemplo, lo que busca es un chalet para pasar las vacaciones tener terreno podría suponer excesivo mantenimiento durante sus visitas y ¡puede que pase sus “vacaciones” pegado al cortacésped! Por contra, para una residencia permanente probablemente prefiera tener más tierra.
e) PREPARESE PARA SACAR SU PROPIEDAD AL MERCADO ANTES DE REALIZAR SUS VISITAS
Los agentes con los que contacte para realizar su compra no le tomarán en serio a no ser que pague al contado, haya sacado su propiedad al mercado o la tenga apalabrada.
d) DECIDA QUE AGENTES QUIERE QUE SAQUEN SU PROPIEDAD AL MERCADO
¿Qué van a hacer a cambio de su comisión? Publicidad local, regional nacional; ¿En qué páginas web la van a promocionar?
¿Se encargarán de enseñarla a posibles compradores? ¿Información pormenorizada de calidad?
¿Planos de planta? ¿Oficinas bien situadas? ¿Qué historial de ventas de propiedades del mismo tipo que la suya tienen en su zona? ¿Ponen ellos mismos la propiedad en el mercado a través de su red de oficinas? ¿Qué comisión cobran?
Hágales saber que deben ponerla en venta en el momento que más le convenga de acuerdo a su planificación y en la mejor época para la venta.
Siga los consejos de su agente a la hora de aceptar una oferta, siempre entendiendo que no va a formalizar el contrato de venta hasta que haya encontrado una casa que comprar - la mayoría de compradores, si son serios, esperarán 2 ó 3 meses para ayudarle a “cerrar el ciclo.”
¿Se encargarán de enseñarla a posibles compradores? ¿Información pormenorizada de calidad?
¿Planos de planta? ¿Oficinas bien situadas? ¿Qué historial de ventas de propiedades del mismo tipo que la suya tienen en su zona? ¿Ponen ellos mismos la propiedad en el mercado a través de su red de oficinas? ¿Qué comisión cobran?
Hágales saber que deben ponerla en venta en el momento que más le convenga de acuerdo a su planificación y en la mejor época para la venta.
Siga los consejos de su agente a la hora de aceptar una oferta, siempre entendiendo que no va a formalizar el contrato de venta hasta que haya encontrado una casa que comprar - la mayoría de compradores, si son serios, esperarán 2 ó 3 meses para ayudarle a “cerrar el ciclo.”
VISITAS
Es el momento de tomarse una semana libre en el trabajo, planéelo con 14 o 20 días de antelación, (¡la anticipación le permitirá viajar a mejores precios!) tras haber contactado con nosotros para solicitar visitar propiedades en su región elegida de Francia
.
No olvide que las propiedades que listamos han sido seleccionadas para mostrar el tipo de viviendas y precios en sus respectivas zonas y que son sólo una parte de las casas de las que nuestros socios (o "confrère") disponen. Aunque sólo le indiquemos unas pocas que sean de su agrado, ¡ concertando una reunión con nuestros socios tendrá acceso a una selección mucho mayor!. Solamente reuniéndose con nuestros agentes y demostrándoles que es usted un comprador serio y que cumple todos los requisitos recibirá información sobre la casa de sus sueños y ¡entrará en el mercado antes que otros compradores rivales!
Cuando se reúna con el agente, querrá discutir sus necesidades y capacidad adquisitiva. Generalmente dedicarán toda una mañana o tarde (posiblemente el día entero) a reunirse con usted en su oficina, conocer sus gustos y llevarle en persona a ver las casas que se adapten a sus necesidades.
Debido al tiempo que van a dedicarle en exclusiva, sería muy descortés (le aseguramos que no habrá más colaboraciones futuras) cancelar cualquier cita para visitar una propiedad con menos de 48 horas de antelación!
VIAJE Y ALOJAMIENTO
Nuestra guía de viaje contiene información actualizada de vuelos, ferrys y trenes así como una tabla con tiempos aproximados para viajes en coche.
Cuando haga una solicitud de visita con FPS, especifique si quiere información adicional sobre el alojamiento (si está interesado en un B&B o un hotel) nuestro agente local podrá informarle al respecto.
Es necesario que usted realice la reserva directamente.
¿QUE HA DE PAGARSE A MAYORES DEL PRECIO PACTADO?
Básicamente sólo las tasas legales y de registro cobradas por el Notario y el impuesto de compra o timbrado. Las cantidades cobradas por los notarios están perfectamente reguladas (¡no hay lugar a sorpresas puesto que son “fonctionnaire" del estado!), esto necesitaría un capítulo explicatorio independiente pero como norma general ha de sumar un 7 u 8% adicional a la cantidad que ha acordado pagar.
REALIZANDO UNA OFERTA
Una vez haya encontrado una propiedad que quiera comprar no se demore en hacer una oferta (recuerde que de acuerdo con la ley Francesa tiene un periodo de 7 días durante los cuales puedes anular el precontrato "compromis de vente") que incluya la siguiente información:
i) El precio que ofrece. Algunos vendedores sólo aceptarán la suma que han pedido, otros pueden considerar ofertas más bajas. Puede tener la sensación de que la casa de sus sueños es “inalcanzable” en términos económicos, puede que no lo sea, haga una oferta. "¡El que nada pide, nada obtiene nada!" ¡Lo peor que puede pasar es que el propietario diga que no!
ii) Su estatus y posición financiera. Ya deberíamos estar informados al respecto pero confirme al agente o a nosotros si su compra depende de la venta de otra propiedad. (y de ser así el estado de dicha venta) o de la concesión de una hipoteca (ya sea en Francia o en el Reino Unido).
iii) Exija que el contrato incluya un certificado de urbanismo (certificat d'urbanisme) y que cualquier contenido o mobiliario que desee se incluya en la compra.
iv) Fecha estimada de la ejecución de la venta. Es realmente difícil establecer una fecha exacta teniendo en cuenta el sistema de transmisión Francés pero disponer de una fecha aproximada es de gran utilidad para el Notario y demás asesores.
Si su oferta es aceptada, genial. ¡Si no puede hacer una oferta mayor!. Continúe intentándolo hasta que tenga éxito o decida que el propietario no está siendo razonable. Incluso entonces “¡no queme todas sus naves”, el vendedor podría cambiar de idea en unas semanas o incluso meses.
ACEPTANDO UNA OFERTA
El agente preparará y enviará un "Memorándum de Venta" confirmando los términos y condiciones de la venta y las distintas partes (propietario, comprador, Abogado-Notario) implicadas.
Esto le da la información necesaria al Notario (ocasionalmente esto puede ser realizado por el agente-algo totalmente legal en Francia y a menudo más rápido) y le permite preparar el precontrato (compromis de vente).
Todos los contratos de venta de residencias en Francia están sujetos por ley a la obtención de una propuesta hipotecaria. Si necesita una hipoteca los datos serán incluidos en el precontrato (compromis de vente) sacando así partido de este requisito legal. Al comprador le será dado un plazo en el que solicitar su hipoteca antes de la ejecución de la compra. Podemos ayudarle en esto.
Si su compra no está sujeta a una hipoteca, tendrá que firmar una declaración al efecto para evitar toda confusión.
Todo compromis de vente incluye una cláusula estableciendo que la propiedad es comprada en su estado actual incluyendo lo descrito en el peritaje legal referente a amianto, plomo e inspección de termitas que ha de ser encargado y pagado por el propietario. Cualquier condición acordada por el comprador o el vendedor en el momento de aceptar la oferta, por ejemplo la obtención de un permiso de obras para una mejora, debe ser incluido en el compromis de vente como una precondición. La agencia inmobiliaria o la oficina del notario se asegurarán de que esos asuntos sean tratados, para proteger los intereses del comprador, antes de que las escrituras de la venta (acte authentique) sean redactadas.
Generalmente el notario del vendedor se encarga de la transmisión, el comprador suele usar el mismo notario a no ser que se den circunstancias excepcionales en cuyo caso podemos presentarle un otro notario. Por favor tenga en cuenta que a diferencia de lo que sucede en Inglaterra donde por norma general hacen falta dos abogados en Francia es totalmente habitual que el notario preste sus servicios al comprador y al vendedor pues es un “functionaire" del estado que asesora a ambas partes contratantes y recauda las tasas pertinentes.
Está también estipulado que el vendedor de una casa en Francia tiene el deber de proporcionar un dossier informativo sobre la propiedad incluyendo cualquier asunto que pueda afectar a la oferta del comprador.
El Notario o los agentes se asegurarán de que le sea entregada toda la información pertinente y un plano de la propiedad que le será entregado junto al precontrato (compromis de vente).
Algunos notarios y agentes redactan un "compromise bilingüe", algo perfectamente legal.
Si necesita consejo legal especializado e independiente, podemos recomendarle algún abogado con sobrada experiencia en la materia.
DEPOSITO
El comprador suele pagar un depósito de un 10% del importe de la compra en al momento de la firma del precontrato (compromis de vente).
DIVISAS
Todos nuestros precios y los de nuestros socios están indicados en Euros (€).
Para aquellos que necesiten hacer transferencias monetarias de otra divisa a Euros recomendamos los servicios de especialistas que suelen ofrecer tipos de cambio significativamente más ventajosos que los ofrecidos por los Bancos.
Nos complace recomendarle los servicios de la compañía especializada más antigua. Le proporcionaremos toda la información de contacto si así nos lo solicita.
PERIODO DE ANULACION
El comprador tiene derecho a un período de anulación de siete días tras la recepción de la copia firmada del compromis de vente.
CONDICIONES STANDARD
El compromis de vente está siempre condicionado a una serie de trámites llevados a cabo por el notario tras la firma, por ejemplo la obtención de un certificado de urbanismo que garantice que la propiedad está libre de planes de expropiación.
El comprador tiene derecho a retractarse de la compra si el certificado revela proyectos urbanísticos que puedan afectar significativamente al valor de la propiedad.
El notario se asegurará también de que el título de propiedad está en orden y libre de cualquier hipoteca o cargo a mayores del importe neto de la venta.
En circunstancias excepcionales si un comprador necesita vender una propiedad en el Reino Unido, el vendedor puede acordar introducir una cláusula condicional al respecto en el compromis, esto es poco frecuente pero puede ser útil intentarlo.
EJECUCION
Ejecución de la venta suele tener lugar entre ocho y diez semanas después de la firma del compromis, no obstante puede que el periodo de tiempo sea más corto o más largo.
Ambas partes suelen firmar las escrituras de la venta en persona, en las oficinas del notario. Asimismo un representante con poderes podría firmar (habitualmente un empleado de la oficina del notario).
IMPUESTOS Y HERENCIAS
Asuntos como éstos tienen distinto tratamiento según el país, le recomendamos que pida consejo acerca de impuestos y derechos sucesorios, éstos variarán significativamente dependiendo de sus circunstancias.
Puede obtener esta información bien del notario supervisor o bien de nuestro consultor especialista en leyes.
No existen costes adicionales para el comprador exceptuando el posible prorrateo del impuesto de la propiedad, el taxe foncière. En caso de que el vendedor solicite algún tipo de prorrateo éste aparecerá en el contrato definitivo de compra.
Si usted compra una propiedad en al modalidad de copropiedad (co-propriété) puede que haya gastos asociados al régimen de copropiedad.
CUENTA BANCARIA FRANCESA
Se recomienda que el comprador abra una cuenta en un banco Francés desde la que se puedan pagar los gastos asociados a la propiedad. Es un trámite sencillo que se puede realizar en persona en la población más cercana. No intente abrir una cuenta por correo pues ello supone el empleo de una cantidad de tiempo y esfuerzo innecesarios.
¡Por favor no dude en ponerse en contacto con nosotros si quiere realizar cualquier consulta!. Estamos aquí para ayudarle.
The French Property Shop, especialista en venta de casas en Francia.
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